Das Detmolder Modell
Die Grundidee des Detmolder Modells stammt von dem deutschen Sozialreformer Victor Aimé Huber, der das Konzept der Wohnungsgenossenschaft entwickelte. Seine Motivation ähnelte der, die zur Entwicklung des Detmolder Modells führte: Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum zum Abbau sozialer Missstände.
Die Herausforderung von 1846
Die Situation am Wohnungsmarkt war desaströs. Der Zustrom in die Städte war groß, Gesetze regulierten den Immobilienmarkt unzureichend und die Spekulation mit Bauland war beliebt. In Folge des daraus resultierenden Wohnungsmangels lebten meistens mehrere Familien in einer Wohnung, was in Kombination mit den mangelhaften hygienischen Bedingungen die Ausbreitung von Krankheiten begünstigte.
Die genossenschaftliche Lösung
Um diesen Zuständen entgegenzuwirken, entwickelte Victor Huber die Idee von Siedlungen, wo die Arbeiterhaushalte angemessenen Wohnraum finden und über eine Einlage zu Miteigentümerinnen und Miteigentümern ihrer Unterkünfte werden konnten. So sollten sie ihre Zukunft langfristig sichern können, ohne Grundbesitz erwerben zu müssen. Im Gegensatz zu anderen gesellschaftlichen Rechtsformen sollte einer Genossenschaft jeder beitreten können. Ein Prinzip, welches sich bis heute bewährt hat. Nach diesem Konzept entstand die Siedlung Bremer Höhe in Berlin. Die Genossenschaftsbewegung hatte begonnen.
Die Herausforderung 2016
Oft hatte Michael Hoppenberg in seiner Funktion als Anwalt bei Wolter Hoppenberg aus Hamm (NRW) und Berater erlebt, dass in den Kommunen nicht ausreichend (bezahlbarer) Wohnraum entstand. Privatinvestoren erachteten die Gewinnmarge als zu gering oder sie verlangten einen alles andere als bezahlbaren Mietpreis. Immer mehr Einkommensschichten wurden auf dem Wohnungsmarkt ins Abseits gedrängt. Der Versuch der Verpflichtung zur Bereitstellung von mietpreisgedämpftem Wohnraum musste zwangsläufig scheitern.
Für Michael Hoppenberg und Michael Kirchner, Inhaber der Kirchner Gruppe, die sich auf Planung und Steuerung von Immobilienentwicklung spezialisiert hat, und langjähriger Begleiter von Michael Hoppenberg, war schließlich klar: Möchte eine Kommune ihren Bürgerinnen und Bürgern dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen, muss sie selbst zum Bauherrn werden. So entstanden zwei Dinge: das Detmolder Modell, erstmals angewandt auf Konversionsflächen der ehemaligen Garnisonsstadt Detmold in NRW, nach dem Vorbild des genossenschaftlichen Wohnungsbaus, und die Pyramis Gruppe mit ihrer Partnerin Pyramis Immobilien Entwicklungs GmbH (P.I.E).
Die Kommune als Bauherr
Entscheiden sich Verwaltung und Rat für die Aufgabe des Bauherrn, war die klassische Herangehensweise die Gründung einer GmbH trotz der Nachteile dieser Rechtsform. U.a. muss ein qualifizierter Geschäftsführer gefunden werden, der erfahrungsgemäß Gehaltsansprüche zwischen 75.000 und 100.000 Euro pro Jahr stellt. Bei ihrer Eintragung muss die GmbH ein angemessenes Stammkapital vorweisen. Darüber hinaus ist eine kommunale GmbH ausschreibungspflichtig. Der Planungs- und Bauprozess nimmt folgerichtig viel Zeit und Geld in Anspruch; Erfordernisse, deren Erfüllung angesichts der immer dramatischeren Situation am Wohnungsmarkt mehr als hinderlich ist.
Die Kommune als Teil einer Quartiersgenossenschaft
Ist die Kommune hingegen Teil einer Quartiersgenossenschaft, muss sie weder ein Mindestkapital vorweisen noch ist sie dem strengen öffentlich-rechtlichen Vergaberecht unterworfen, geschweige denn dass sie einen Geschäftsführer bestimmen muss. Gemeinsam mit einer öffentlich-rechtlichen Gesellschaf oder einem lokalen Kreditinstitut und dem Systempartner P.I.E., welcher Planung, Bau und Verwaltung der Immobilien verantwortet, gründet die Standortkommune eine Wohnungsgenossenschaft.
Das Detmolder Modell sieht vor, dass die Standortkommune ein verfügbares Grundstück in die Genossenschaft einbringt. Im Zuge eines Aktivtauschs erhält sie Genossenschaftsanalteile. Dieses Grundstück wird durch die Genossenschaft mit Hilfe des Systempartners P.I.E. überplant und bebaut, finanziert durch von der Genossenschaft aufgenommene Kredite. Getilgt werden die Kredite durch die Mieten, mit denen auch gleichzeitig die Kosten des laufenden Betriebs gedeckt werden. Die Erzielung von Gewinnen aus den Mieteinnahmen ist nicht vorgesehen. Im Sinne der kommunalen Daseinsvorsorge werden erwirtschaftete Rücklagen in die Immobilien der Genossenschaft reinvestiert. Die städtebaulichen und wohnungspolitischen Ziele der Standortkommune werden in der Satzung der Genossenschaft festgeschrieben, deren Änderung Einstimmigkeit erfordert.
Die "Detmolder Genossen"
Die Mieterinnen und Mieter von Quartiersgenossenschaften, die nach dem Prinzip des Detmolder Modells entstehen, können durch eine einmalig zu entrichtende Einlage im unteren dreistelligen Bereich Mietglieder in der Genossenschaft werden. So werden sie, ganz im Sinne von Victor Aimé Huber, zu Miteigentümern ihres Hauses und erwerben ein Mitspracherecht in der Generalversammlung. Hier gilt das demokratische Prinzip des Kopfstimmrechts. Jeder Genosse, unabhängig davon, wie viele Anteile er besitzt, hat eine Stimme.
Bezahlbarer Wohnraum
Sie haben dringenden Wohnraumbedarf, besonders für kostengünstige Mietwohnungen in Ihrer Kommune. Institutionelle Investoren…
Gewerbegebiet
Die Nachfrage nach Gewerbeflächen in Deutschland wächst angesichts der Notwendigkeit der Neuordnung der Lieferketten…
Brachflächenrevitalisierung
Aufgegebene Werksstandorte, geschlossene Hotels, übergebene Militärareale, in vielen Kommunen gehören sie zum Ortsbild…
Wohnraum für Schutzsuchende
Die Zahl der Menschen, die in Deutschland Schutz vor Krieg, Verfolgung und Not suchen, steigt dramatisch. Eine weitere Zahl…
Fördermittelmanagement
Umwelt, Forschung & Entwicklung, Infrastruktur, Export, Beratung, Soziales, Arbeitsplätze, EU, Bund, Länder, Private Stiftungen und…
Landkreis als Kommunaldienstleister
Die Aufgaben einer Kreisverwaltung sind klar definiert, doch durch die zunehmenden kommunalen Herausforderungen…
Verwaltungsmanagement
Die Anforderungen an das Verwaltungsmanagement steigen. Wenn Entscheidungen seitens des Bundes…
Kommunikationsmanagement
„Tu Gutes und rede darüber!“, ist seit 50 Jahren ein Leitgedanke der Public Relations. Leider findet dieser Gedanke noch zu selten…
