Mit dieser Stellungnahme nehmen wir Bezug auf ein gemeinsames Schreiben des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) und des Deutschen Genossenschafts- und Raiffeisenverbandes e.V. (DGRV) vom 04.07.2024., das die Verfasser inzwischen in nordrhein-westfälischen Kommunen verbreitet haben.
In diesem Schreiben werden – offenbar aufgrund falscher Informationen – rechtliche Bedenken gegen das Genossenschaftsmodell der Pyramis Immobilien Entwicklungs GmbH (Pyramis) geltend gemacht. Teilweise werden tatsächlich und rechtlich nicht belastbare Vermutungen angestellt, so dass ein völlig falsches Bild des Detmolder Modell vermittelt wird.
I. Skizzierung des Modells
Zur Richtigstellung sei zunächst das Detmolder Modell skizziert:
Bei der Gründung einer kommunalen Genossenschaft wird seitens Pyramis sichergestellt, dass zwei der drei Gründungsgenossen kommunal geprägt sind, d.h. neben der Standortkommune als Gründungsmitglied kommt in der Regel eine städtische Tochtergesellschaft als zweites Gründungsmitglied hinzu. Tatsächlich ist nur eine örtliche Sparkasse in NRW in Abstimmung mit der Standortkommune Gründungsmitglied geworden.
Nach der Gründung der Genossenschaft, der Erschließung, Bebauung und Vermietung werden dann die Mieterinnen und Mieter der Wohneinheiten nach Aufnahmebeschluss zu weiteren Mitgliedern der Genossenschaft. Diese müssen mindestens einen Genossenschaftsanteil einbringen. Ziel ist es, zwischen den Mitgliedern der überschaubar großen Genossenschaft ein nachbarschaftlich geprägtes Miteinander, eine langfristige Bindung sowie ein gesichertes Wohnrecht zu schaffen. Dass die Mieterinnen und Mieter erst nach Abschluss der Bauphase Mitglieder der Genossenschaft werden können, dient allein ihren Schutz vor einem eventuellen Baurisiko. Im Übrigen werden mit den zukünftigen Mietern bzw. Mitgliedern der Genossenschaft selbstverständlich Einzelmietverträge abgeschlossen. Die Vermutung, es würde ein Generalmietvertrag abgeschlossen, ist völlig abwegig.
Um dauerhaft angemessenen Wohnraum auch qualitativ und zu bezahlbarem Mietzins sicherzustellen, bringt die Kommune ein Grundstück auf Basis eines Wertgutachtens als Sacheinlage in die Genossenschaft ein und erhält als Gegenleistung Genossenschaftsanteile mit fester Verzinsung. Dadurch entsteht im städtischen Haushalt ein reiner Aktivtausch (Sachwert gegen gleichwertige Beteiligung) und keine weitere Belastung.
Auf diesem Grundstück entwickelt, baut, vermietet und verwaltet die Genossenschaft preisgedämpfte Mietwohneinheiten (Doppelhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser). Pyramis ist dabei nicht als Bauträger tätig, sondern Pyramis übernimmt als Generalplaner die Ingenieur- und Architektenleistungen für die städtebauliche Entwicklung und die Erschließungsplanung sowie die Sicherstellung der zügigen Umsetzung von Planung und Bau und – wenn gewollt – auch die Vermietung, Verwaltung und Mieterkommunikation. Die Planungsleistungen werden dabei gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gutachterlich bewertet und mit der Genossenschaft abgerechnet.
Die Genossenschaft wird mit der Einbringung des städtischen Grundstücks in die Lage versetzt, Investitionen und Kosten zunächst selbst über Fremdkapital zu finanzieren. Daneben werden aktuell auch die öffentlichen Wohnraumförderprogramme von Bund und Land NRW einbezogen, um ein bezahlbares Wohnangebot trotz schwieriger Marktbedingungen zu schaffen.
II. Rechtliche Aspekte
In rechtlicher Hinsicht gilt folgendes:
Nach den Satzungen (einsehbar beim Handelsregister) besteht der jeweilige Zweck der kommunalen Genossenschaften in der „Förderung ihrer Mitglieder durch die Schaffung und Verwaltung wirtschaftlich tragfähigen, bedarfsgerechten und bezahlbaren sowie qualitativ angemessenen Wohnraums“ und in „einer nachhaltigen Quartiersentwicklung“.
Der Prüfungsverband für kleine und mittelständische Genossenschaften e.V. (PkmG), Berlin, hat in seinen jeweiligen Gründungsgutachten zutreffend festgestellt und dokumentiert, dass das Genossenschaftsmodell der Pyramis mit einer Kommune als Gründungsmitglied dem Leitbild einer Public Private Partnership (öffentlich-private Partnerschaft, PPP) folgt. Diese Genossenschaft mit ihrer institutionalisierten Kooperation von öffentlicher Hand und privater Wirtschaft ist auf die Verwirklichung eines öffentlichen Zwecks auf dem Gebiet der Daseinsvorsorge gerichtet (hier: sozialer Wohnungsbau einschließlich entsprechender Quartiersentwicklung). Der Förderzweck der Genossenschaft umfasst damit sowohl die erwerbswirtschaftliche Sphäre als auch den Bereich sozialer Belange ihrer Mitglieder. Mit der möglichen Aufnahme von Mitgliedern, die die Genossenschaft mit Wohnraum versorgt, wird deren (private Haus-)Wirtschaft gefördert. Damit verfolgt die Genossenschaft perspektivisch alle nach § 1 Abs. 1 Genossenschaftsgesetz (GenG) gesetzlich zulässigen Zwecke.“
Mit der Idee, in einer eG gemeinsam „Daseinsvorsorge“ zu organisieren, befasst sich im übrigen ein aktueller Beitrag in „Die Wohnungswirtschaft, 09/2024, Daseinsvorsorge als Geschäftsmodell“, wo am Beispiel der Gewobau Bamberg eG „eine konzertierte Aktion der öffentlichen Hand und nicht-rendite orientierter Wohnungs- und Immobilienwirtschaft aufgezeigt wird , die für ähnliche , ländlich strukturierte Regionen als Muster dienen kann.“
Die Gremienbesetzung erfolgt stets satzungsgemäß und gesetzeskonform. Bei den ohne Vergütung tätigen Mitgliedern in Vorstand und Aufsichtsrat handelt es sich um natürliche Personen, die jeweils zur Vertretung einer der Genossenschaft als Mitglied angehörenden juristischen Person befugt sind. Dass Vertreter von juristischen Personen als Mitglieder einer Genossenschaft sowohl im Vorstand als auch im Aufsichtsrat vertreten sein können, ist nach dem GenG grundsätzlich zulässig mit der hier selbstverständlich beachteten Einschränkung, dass eine Person nicht gleichzeitig im Vorstand und im Aufsichtsrat der gleichen Genossenschaft tätig sein kann.
Dass Vertreter der Kommune im Vorstand und im Aufsichtsrat vertreten sind, ist Ausfluss des nordrhein-westfälischen Kommunalrechts, hier: § 108 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 GO NRW, wonach eine Kommune Unternehmen und Einrichtungen in einer Rechtsform des privaten Rechts nur gründen darf, wenn sie einen angemessenen Einfluss, insbesondere in einem Überwachungsorgan, erhält und dieser z. B. durch die Satzung rechtlich gesichert wird.
Im Übrigen bedarf die Gründung einer Genossenschaft mit kommunaler Beteiligung der Anzeige bei bzw. der Abstimmung mit der Kommunalaufsicht. Insoweit ist darauf zu verweisen, dass das in Rede stehende Genossenschaftsmodell inzwischen in vielen nordrhein-westfälischen Kommunen umgesetzt wurde und von allen bisher involvierten Kommunalaufsichtsbehörden unbeanstandet geblieben ist. Dies dokumentiert die Vereinbarkeit dieses Genossenschaftsmodells mit allen Normen des nordrhein-westfälischen Kommunalrechts.
III. Fazit
Insbesondere die Umsetzung mehrerer Genossenschaftsprojekte in der Stadt Detmold dient mittlerweile in NRW landesweit als Vorbild. Hierüber wurde u. a. in der vom Deutschen Städte- und Gemeindebund mitherausgegebenen Zeitschrift Kommunal im August 2021 berichtet (https://kommunal.de/detmolder-modell-bezahlbarer-wohnraum).
Der Erfolg dieses Modells mit seinen Vorteilen für die Kommunen (kommunale Steuerung und Einflussnahme, Entlastung der kommunalen Personal- und Sachmittel etc.) beruht auf der engen und vertrauensvollen Zusammenarbeit zwischen Kommune und Pyramis innerhalb der jeweiligen Genossenschaft, was die Bürgermeister sicherlich gerne bestätigen werden.
Nach alledem ist GdW und DGRV dringend anzuraten, bei ihren „Recherchen“ zukünftig größere Sorgfalt walten zulassen, bevor ein vorbildliches Genossenschaftsmodell auf diese Weise in Misskredit gebracht wird.
