In unserem heutigen Blogartikel geht es um die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), genauer gesagt um ihre Selbstwahrnehmung, noch genauer gesagt um das Ausmaß des Unterschiedes zur Fremdwahrnehmung. Bei der Fremdwahrnehmung handelt es sich um die unsrige, wobei wir davon ausgehen, dass sie sich mit der Wahrnehmung anderer deckt, die schon mal das Pech hatten, mit dem bundeseigenen Real Estate Manager verhandeln zu müssen. Darüber hinaus wollen wir diese Plattform nutzen, um Ihnen Tipps für die Verhandlung mit der BImA zu geben.
Unsere Inspiration
Anlass für unsere Ausführungen war ein Artikel der DEMO, dem sozialdemokratischen Magazin für Kommunalpolitik, welcher über die Inhalte einer Online-Veranstaltung der Sozialdemokratischen Gemeinschaft für Kommunalpolitik (SGK) berichtete.
In dem Beitrag mit der Überschrift BImA als Partner der Kommunen wurde ausführlich über den Beitrag der BImA zur Immobilienentwicklung berichtet, seitdem sie die Immobilien nicht mehr an den Meistbietenden verkauft, ihr seitdem neu erarbeitetes Image als Kooperationspartner der Städte und Gemeinden, gespickt mit Zitaten ihres Vorstandsprechers über das große Verantwortungsbewusstsein seines Arbeitgebers für die Entwicklung von Wohnraum in den Kommunen. Seiner Ansicht nach ist das Vorkaufsrecht der Kommunen sowie die Verbilligungsrichtlinie Ausdruck dessen, wie sehr sich die BImA gewandelt hat.
Für alle Interessierte: Das Erstzugriffsrecht für die Kommunen besteht bereits seit 2012. Die Verbilligungsrichtlinie seit 2018. Wenn wir also von einem Wandel sprechen wollen, sollten wir ihn zumindest zeitlich richtig einordnen. Und wir sollten ihn mit Skepsis betrachten, denn in der Praxis ist die Anwendung häufig anders als vielleicht einmal angedacht. Der Artikel schließt ab mit einer Zusammenfassung über die Wohnungsbauaktivitäten der BImA. Laut Ausführungen ihres Sprechers sind circa 1.000 Wohnungen im Bau befindlich oder schon fertiggestellt, weitere 8.000 Wohnungen sind wohl geplant. Dies wäre in der Tat ein beklatschenswertes Vorhaben, doch wir möchten gerne darauf hinweisen, dass diese Wohnungen größtenteils Bundesbediensteten zu Gute kommen.
Unsere Erfahrungen
Betrachten wir mal exemplarisch die bekannten Fakten. Im Berliner Bezirk Tempelhof-Schöneberg sind Mieter in Sorge, denn die BImA hat es vorgezogen, die dortigen Häuser (mit 48 Wohnungen) an einen Privatinvestor zu verkaufen, als an den Bezirk, der die Häuser an die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag überführen wollte. In Hamburg, Itzehoe und Rendsburg (u.a.) lässt die BImA die Immobilien leer stehen und herunterkommen, obwohl Kauf- und Mietinteresse in den hart umkämpften Orten besteht. In anderen Regionen wie in Bayern sieht es nicht besser aus.
In einem anderen Beitrag, der jedoch zur gleichen Veranstaltung referiert, war der Schuldige für dieses Verhalten schnell ausgemacht, nämlich die Vorgängerregierungen. Ein Klassiker … Unter ihnen hätte es sich die BImA zum Ziel gesetzt, bundeseigene Wohnungen so schnell es geht zu veräußern und bis zu ihrem Verkauf extern verwalten zu lassen. Diese externe Verwaltung sei die Ursache für den schlechten Zustand der Wohnungen. Nun jedoch würde die BImA ihre Wohnungen behalten und wieder selbst verwalten. Von beiden Autoren wird dies als „Zeitenwende“ für den Wohnungsmarkt beschrieben. Mag sein, dass dies im Bezug auf die BImA stimmt. Dass diese Zeitenwende die Bundesanstalt zu einem Partner der Kommunen gemacht haben soll, kann man sich nur mit viel Phantasie ausmalen.
Für uns, die wir in unterschiedlichsten Funktionen, sei es als Anwälte, Projektentwickler oder Consultants, Städte und Gemeinden bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum begleiten, ist dieser Beitrag ein Paradebeispiel für die Größe der Lücke zwischen der Selbst- und der Fremdwahrnehmung der BImA. Müsste man sie beziffern, käme das Ausmaß des Bodensees in Frage. Wir, und in dieses Pronomen beziehen wir unsere kommunalen Auftraggeber ausdrücklich mit ein, haben Vertreter der BImA weder als kooperativ noch als partnerschaftlich erlebt. Vielmehr scheinen die Adjektive wortbrüchig, unflexibel und verantwortungslos zutreffend zu sein.
Die Stadt Detmold im Kreis Lippe ist ehemalige Garnisonsstadt der britischen Armee. Die letzten Soldaten zogen 2014 ab. Zurückblieben 13 Liegenschaften, darunter 360 Wohneinheiten, auf insgesamt 13,5 Hektar. Im Jahr 2017 entschied sich die Stadt für den Erwerb der Grundstücke. Und wir erfuhren – wenn Sie so wollen am eigenen Leib – warum sich einige Kommunen lieber dagegen entscheiden, mit der BImA in Verhandlung zu treten. Die Verhandlungen über die ersten Grundstücksankäufe zogen sich über zwei Jahre hin. Die Schadstoffe wurden von der BImA als wesentlich geringer eingestuft, als ein unabhängiger Gutachter sie bewertete. Absprachen wurden nicht eingehalten, Verhandlungen in die Länge gezogen. Das Ziel hatten wir gegenüber den Liegenschaftsmanagern und den Anwälten der BImA eindeutig exploriert und skizziert: Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, den wir in Deutschland dringend brauchen. Nicht nur in Großstädten, auch in Städten wie Detmold, Paderborn oder Bielefeld fehlt es an Wohnungen und Häusern.
Das Ergebnis der Verhandlungstaktik der BImA: Eine Steigerung der Investitionssumme um mehrere Millionen Euro, Kredite, die zu wesentlich ungünstigeren Konditionen beantragt werden mussten, Planungsunsicherheit seitens der Stadt und nicht zuletzt eine Erhöhung der Miete, um die Kosten zu decken.
Was wir Ihnen empfehlen?
Sollten Sie einen Konversionsprozess vor sich haben, möchten wir Ihnen diese drei Platinregeln an die Hand geben:
- Suchen Sie sich immer Rechtsberater, der mit Verhandlungen dieser Art vertraut ist
- Bestehen Sie darauf, dass ein externer Gutachter, der den Wert und die eventuelle Schadstoffbelastung des Geländes bewertet
- Prüfen Sie SEHR genau die Nachzahlungsklauseln
Was wir von der BImA erwarten?
Nach eigenen Angaben verfügt die BImA über 38.100 Wohnungen und Grundstücken mit einer Gesamtfläche von 460.000 Hektar. Angesichts der 700.000 Wohnungen, die nach Angaben des Bundes für soziales Wohnen in Deutschland gebraucht werden, wäre es für die BImA an der Zeit, das Selbstverständnis zu leben, nicht nur zu kommunizieren. Wir enthalten uns einer Theorie über die Ursachen für ein solches Verhalten, halten jedoch fest, dass es sich sehr dringend ändern muss, falls die BImA nicht nur in den Medien, sondern auch in der Realität ein Partner für die Kommunen sein möchte. Wir würden eine solche Beziehung sehr begrüßen.
